地产股投资第一课(3)囤地模式和快周转模式

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  全国8万多家开发商,最主要的两种开发模式(住宅,不含商业),就是囤地模式和快周转模式。

  在房地产业内,两种典型的模式很普遍,一种是大家熟知的快周转模式,以万科、恒大等为代表;另一种则是囤地模式,以部分港资地产和广大小型开发商为代表。除此之外,还有以万达为代表的城市综合体(商业带动住宅)模式,以及华夏幸福为代表的园区开发模式等。本节主要讲讲地产企业周转快慢的优缺点。

  先抛出观点(房价上涨速度超过融资利率,视为暴涨,否则视为慢涨):

  一、在房价慢涨,或横盘、慢跌的状态下,快周转的房地产企业优势非常明显;

  二、在房价暴涨甚至抢房的状态下,房地产企业周转快还是慢,对利润的影响并不大。因为20%的净利周转一次,和10%的净利周转两次,差别不十分明显。(建议看看杜邦分析)

  三、在房价暴跌,或销量下滑,融资(包括直接融资和间接融资)环境较为严峻的情况下,快周转企业的资金链受到较大考验。不排除瞬间崩塌的情况。但是与此同时,这并不意味着慢周转的房开商就能得以幸免,主要取决于开发商的资金链情况——慢周转不一定资金链健康。

  四、在房价上涨阶段,一些能力较弱的开发商本身在成本把控、管理能力等方面并不具备优势,但由于房价上涨,越早拿的地越便宜,所以这些开发商如果囤地慢慢开发,反而可以用高涨的房价冲淡自身的劣势。

  五、在房价平稳阶段,快周转的优势特别明显。首先是快周转的“鸡——蛋——鸡”模式可以更快速地扩大规模,其次是慢周转需要承担更多的融资成本。

  六、在房价慢跌阶段,快周转可以低利润甚至亏损抛售物业,然后以更低的低价拿地,在后期的新地块赚取利润。而慢周转则面临不断新增的融资成本的尴尬局面,利润一步一步被时间侵蚀。

  七、如果是长期囤地,则受到土地增值税的影响,以及融资成本不断累加等原因,即使早期拿地成本非常低,也并不能占到多大优势。

  八、许多企业追求合理利润的快周转,正确处理利润率、周转率、土地增值税之间的关系。

  有兴趣的朋友,可以比较一下2004年至2014年,这十年间在万科(快周转)和合生创展之间发生的巨大差异。2004年合生创展的销售额就超过百亿,比当时的万科还多。2014年万科销售额已过2000亿元(十一年增加20余倍),而2013年和2014年合生创展的销售额分别为112亿元和53亿元。

  此外,我们还必须要认识到一个问题,就是快周转不是任何一个开发商都做得来的,因为这对企业的融资及资金统筹管理能力要求非常高,对设计、报批、建设进度等相关环节要求非常高,对楼盘的销售回款能力要求非常高(还必须使定位符合市场需求)。周转越快,越有点高空耍杂技的感觉,技艺不精就会摔下来。

  如果是业内人士,分别呆过大型集团公司和本土小开发商(不排除一部分也很优秀)的,就会有很明显的感觉,两者在经营理念和管理能力上的差距真的是有十万八千里。

  有些开发商是主动选择慢周转(囤地),但也有一些开发商却是不得以而为之,特别是广大的“本土”小型地产商。为何它们“喜欢”慢慢开发?极端的实例,某楼盘30多万方的体量,如果放在大型的快周转开发商,两至三年就能做完的楼盘,但这个楼盘居然花了7年还没开发完,预计至少还需两年。

  这是为什么?

  主要原因有:

  1、许多“本土”小型开发商,多是当地几个老板凑一些钱,合伙就开始做起房地产,对于房地产的运营实际并不了解,而且“小富即安”的观念很普遍;

  2、拿地能力很弱,因此半推半就也就守着一块土地干,做完一块地再做第二块;

  3、资金量小,周转不开。10个锅7个盖,可以周转过来。但2个锅1个盖,则处处捉襟现肘。而且小型开发商的财务人员,不具备较强的资金管理能力,融资能力也弱。

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